2025年1月中國典型房企銷售業績TOP150研究報告【第127期】

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解讀

01

1月0225;業銷售分化'023;著，門檻值降幅收窄

2025年1月，臨近春節，傳統銷售淡季到0358;，0225;業銷售業績整體下滑。從門檻值0340;數據0358;看，各梯隊房0225;0340;門檻值降幅有所收窄。2025年1月，TOP10房0225;門檻值為70.6億Ð03;，同比微增1%，TOP30/50房0225;門檻值分029;為15.6/8.2億Ð03;，同比降幅分029;為26%/32%，TOP100房0225;門檻值為3.55億Ð03;。

圖表：2017.1-2025.1各梯隊房企門檻值走勢（億元）

02

樓市熱度得以保溫，ß03;地市場熱情不減

一

032;房價格上漲城市繼續增加，多數熱門城市二手房銷量同比增長

新房價格方麵，根據統計局公開數據，2024年12月，70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比接近0（-0.08%），銷售價格環比上漲的城市有23個，較11月增加6個。其中，南京、成都、三亞以環比上漲0.6%的漲幅領漲全國。

一線城市環比由11月持平轉為上漲0.2%。其中上海和深圳環比分別上漲0.5%和0.2%。

二線城市032;建商品0303;宅銷售價格環比由上月下降0.1%轉為持平。

三線城市032;建商品0303;宅銷售價格環比下降0.2%，降幅收窄0.1個0334;分點。

二手住宅成交量方麵，2025年1月作為傳統淡季，環比季節性回落，但隨著年末綜合政策的加持，多數熱門城市同比實現了正增。

2025年1月1-19日（前三周），細分城市看：

上海成交14945套，環比下降16.0％，同比上漲52.9%；

北京成交9277套，環比下降30.7%，同比上漲25.3%；

深圳成交3850套，環比下降33.3%，同比上漲58.1%；

成都成交12631套，環比下降34.8%，同比上漲12.8%；

南京成交5584套，環比下降24.2%，同比上升20.1%。

杭030;、蘇030;、東莞等城市二手0303;宅成交量也同比也有增長。

臨近春節，不少企業開始借勢積極推盤。建發房產在上海、南京、蘇州等地打出了“春節不打烊”的標語，推出了“送軟裝、送旅遊基金、送物業費”等活動；德信地產推出了“送優惠券、砸金蛋送家電、認購得折扣”等活動；敏捷集團聯動大灣區四盤推出了“來灣區 享暖冬”的置業活動，一方麵，推出了多重優惠措施。另一方麵，向置業者提供包括城市住宅、文旅度假產品等選擇，以滿足不同人群的購房需求……

預計後市，樓市熱度能夠得到延續，2025年的“小陽春”可能在3月如期而至。

二

ß03;地市場開年衝刺，房企#036;倉熱情0381;舊

2025年1月，熱點城市土地市場熱度不減。

1月2日，北京迎來2025年首場土拍，北京市海澱區東升鎮北部片區朱房四街棚戶區改造項目二期（剩餘用地）HD00-0803-0029地塊、HD00-0803-0030地塊同日出讓，兩宗地塊均為純住宅用地，無其他多餘配建，總規劃建麵19.8萬平米，總起始價150.3億元。本次兩宗地塊仍舊是不限地價、不限銷售指導價、不搖號，定價機製回歸市場，價高者得。

最終，中鐵置業 華潤置地經過170輪報價，以總價91.52億元、成交樓麵價89234元/平米，溢價率17.33%，競得HD00-0803-0029地塊；建發國際集團經過249輪報價，以總價90.4億元、成交樓麵價95407元/平米、溢價率25.04%競得HD00-0803-0030地塊。

1月16日，中海地產以40.08億元競得了北京豐台西南郊冷庫地塊，該地塊也是全國首個城中村改造項目地塊。本地塊與中海地產2024年12月競得的“百億級”萬泉寺地塊直線距離僅300米。預計本次出讓的地塊將與萬泉寺地塊聯合打造項目。

1月14日，杭州2025年的首場土拍出讓了2宗蕭山區的住宅用地，其中北幹西單元地塊由經過108輪競價，以總價27.98億元競得、溢價率高達61.91%，成交樓麵價38859元/平米達到蕭山區涉宅用地成交樓麵價TOP2；世紀單元地塊由浙江英冠經過76輪競價，總價11.92億元，溢價率45.91%競得；1月21日杭州出讓的3宗土地中，西站新城單元地塊由華潤置地經過32輪競拍，以總價15.26億元、溢價率25.48%競得，成交樓麵價達到26101元/平米，一舉刷新雲城樓麵價新紀錄。

1月16日，深圳龍崗區時隔兩年再次出讓宅地，中海地產經過246輪競價，以總價30.65億元、成交樓麵價29611元/平米，溢價率70.37%競得。2024年，中海就憑借中海領邸·深灣玖序的熱銷，獲得了2024年度深圳商品房住宅銷售金額TOP1，中海本次積極補倉也是合情合理的。

1月17日，蘇州出讓了2宗姑蘇區的涉宅用地。其中姑蘇古城43號地塊是繼2018年1月8日中鐵建拙政江南地塊拍出之後時隔7年，姑蘇護城河內的再次土拍，容積率僅1.01，由蘇州名城更新發展有限公司以總價3.64億元，成交樓麵價28708元/平米；46號地塊同樣是低容積地塊，緊鄰護城河，容積率僅1.05，由蘇州榮和工程建設有限公司以總價2.24億元競得，成交樓麵價18022元/平米。此前姑蘇護城河內僅成交了3宗涉宅用地，且全部為別墅項目，本次43號涉宅用地的入市，也很有可能建造為別墅項目，同時考慮到其稀缺性，未來或十分搶手。

1月23日，南京2025年首場土拍出讓了2宗低密度地塊，其中鼓樓濱江地塊容積率1.25，由民企南通亞倫經過19輪競價以總價1.36億元、溢價率16.24%競得；麒麟科創園地塊容積率1.05，是整個麒麟科創園推出的容積率最低的低密宅地，由綠城管理 南京科技創新投資有限公司聯合體底價競得。

可以看出，當前土地市場熱門城市的優質地塊熱度仍然很高，主要還是在於地塊的區位核心、高稀缺性、低容積率等。同時，得益於2024年末銷量的回升，部分房企有了補倉需求，這也是房企保持高熱情拿地的原因之一。

2025年1月，多個省市在春節之前召開了地方兩會，普遍強調了“城市更新”和“好房子”。建議房企在未來的發展中可以在這兩方麵把握政策，建設適合群眾、迎合市場的高質量“好房子”。

圖表：2025年1月熱門城市部分熱點土拍項目

03

“退地”案例頻出，盤活存量用地調節市場供需

2025年1月13日，中國金茂發布公告稱，退掉了於2021年12月在湖州拿的4塊地，地塊編號分別為TH-07-01-06A、08B、08E及09A。此次由湖州南太湖管委會收儲，這四塊地的總用地麵積約為14.7萬平方米，總計價格約為7.81億元，而且是現金的形式補償的。

當時中國金茂拿了5塊地，其中，07A地塊為金茂·長東府的首推住宅地塊，項目總建麵積約9.8萬平米，共6幢高層住宅，總戶數約398戶。主要產品為建築麵積約185-254平米的大平層，項目已於2024年12月28日交付。本次退掉的4宗地塊未啟動開發，地塊目前的用途是“住宅物業+零售商業+批發市場”。

2024年12月31日，這4塊地的賬麵值約為7.82億元，於2024年12月26日，估值約為7.79億元。中國金茂預期會因土地收儲而錄得估計除稅前虧損淨額約83萬元。

中國金茂還認為，於公告日期，基於各種因素，包括但不限於物業市場市況、住宅物業及零售商業的供求情況、估計開發成本及優化集團資源使用，該等地塊仍未開發。土地收儲有利於集團優化資源使用，長遠而言有利於集團的未來發展。

2024年也出現了不少“退地”的典型案例，大多數土地是在政府回收之後重新調整規劃，比如收縮或退出配建、“商改住”等。

例如，7月華潤置地退回了2014年競得的福州鬥池路綜合體未開發的部分（原計劃建設4棟商務樓及1棟商業中心的東區地塊），土地用途還從原先的“商務+商業”改成了“商品住宅+酒店+商務+商業”之後華潤置地又把這塊地拿了回來；

8月以來，越秀地產分別退回5宗地塊，累計補償135億元，其中120億元通過票據形式支付，票據可用來購買廣州新出讓地塊。另外11月以15.29億元現金補償退還的廣州大幹圍地塊，土地規劃由商業用地調整為住宅用地後重新出讓，12月越秀地產以底價20.23億元重新拍得。

總的來看，在2022年之前，行業經曆了高熱時期，有不少企業囤積了大量土地。然而，現如今市場行情急劇下滑，整體冷清，而這些存量土地相較於新增供地，還可能麵臨著規劃落後、開發成本高、開發難度大等問題，去化難度正在不斷加大。

回收閑置土地，對於房企來說是一次止損或是土地置換的機會，有助於提高房企資金流動性、改善債務負擔；對於政府來說是一次調整土地規劃的機會，能夠提高土地的開發價值，實現市場的供需調節。預計中國金茂本次退的地也會在土地用途上做出合適的優化，進而盤活土地。

一

一線城市“百億級”地塊連發，中海地產成最大贏家

進入年末，一線城市紛紛拿出自己“壓箱底”的好地，其中，北京和深圳就在半個多月的時間裏，供應了3宗“百億級”地塊，拿下這3宗地的房企還都是中海地產或是中海與其他企業的聯合體。

11月29日，北京“酒仙橋+小紅門+十八裏店”組合地塊拍出153.32億元，被中海以0.21%的溢價率競得，打破了北京單筆土地出讓金紀錄；12月12日，北京的首宗不限價地塊——萬泉寺地塊出讓，又是百億級別，拿地的還是中海，成交總價110.54億元。

12月2日，深圳南山區粵海街道地塊，由華潤置地 中海地產聯合體以總價185.12億元競得，成交樓麵價7.04萬元/平米，溢價率高達46.32%，刷新了深圳宅地成交總價新高，也成為了2024年全國總價“地王”。

在拿這三宗地塊之前，2024年中海的拿地金額約262.56億元，單是北京的兩塊地總成交額就達到了263.86億元超過了前期拿地金額，再加上深圳的地塊，中海地產今年的拿地金額將超過700億元。

我們認為，中海地產趕在年底積極拓儲主要有兩方麵原因：

一方麵，得益於今年在一線城市良好的銷售去化表現，中海地產有需求在一線城市補充大量土地為後續的銷售提供支撐。隨著12月25日中海領邸·玖序第五批次開盤日光，僅180天中海領邸·玖序 玖章實現5開5罄，全年單盤銷售額就達到了282億元，助力中海地產2024年在上海的總銷售額突破700億元。不止上海，今年中海在深圳和北京的“玖”係產品一經推出也獲得了不錯的銷售成績，其中深圳的中海深灣·玖序首開勁銷100.2億元；北京的中海京華·玖序開盤單日熱銷62億元，兩天時間登頂北京新房網簽銷冠，累計銷售90億元，占中海北京區域總銷售額近四分之一。在2024年8月的中期業績會上，中海地產表態業績目標為“全年銷售穩中有升”，從結果來看，中海的總銷售額實現3106億元，位列2024年銷售榜第2，整體銷售水平穩定，優於行業平均水平。

另一方麵，臨近年末，熱門城市的高質量地塊陸續推出，北京、深圳推出的這三塊地規模很大，有能力拿下這種規模土地的房企本就不多，並且恰逢北京、深圳部分土地開始取消地價上限，不設銷售指導價等，定價權完全給到企業，對於重點在一線城市開發高端改善樓盤的中海來說十分合適。中海完全可以將這些地塊項目繼續開發為“玖”係產品，以延續良好的銷售勢頭。

二

熱點城市頻造地王，土地市場拿地格局尚未改變

“百億級”地塊連續成交，其實是年末核心城市土拍高熱的縮影。

11月27日，上海浦東楊思地塊，由華潤 中能建 越秀聯合體以總價78.97億元競得，溢價率40.37%，創下了上海取消土拍限價以來的溢價率新高；11月28日，浦東唐鎮地塊，由以33億競得，樓麵價4.4萬元/平米，溢價率26.56%，刷新了區域單價紀錄。

11月15日，杭州城東單元地塊，由濱江集團以總價13.8億元競得，成交樓麵價4.05萬元/平米，溢價率35.3%。該成交樓麵價刷新了城東板塊樓麵價新高；11月20日出讓的奧體博覽中心單元地塊，成交總價39.54億元，溢價率33.85%，成交樓麵價4.82萬元/平米，由濱江集團競得，單價僅次於10月的上城區地塊，成為杭州第二高樓麵價；11月29日東新單元首宗不限價宅地出讓，由綠城中國以總價17.16億元競得，溢價率22.92%，成交樓麵價3.66萬元/平米，刷新了東新板塊單價紀錄；12月19日出讓的北幹東單元地塊，由海威置業 中天美好集團聯合體以總價18億元競得，成交樓麵價3.71萬元/平米，溢價率高達76.50%，溢價率創下2019年以來最高，成交樓麵價也成為了蕭山區第二。

11月以來，成都誕生了4宗單價2萬元級別的地塊。其中11月6日出讓的高新區大源地塊由遠達集團以溢價率46.11%，樓麵價2.63萬元/平米競得，刷新區域紀錄，創成都樓麵價第二高；11月15日出讓的林家壩地塊，由潤達豐濱江以溢價率44.4%競得，樓麵價2.6萬元/平米，創區域樓麵價新高，位列成都樓麵價第三；12月20日出讓的三聖街道地塊，由新綠色置業以溢價率36.26%競得，樓麵價2.48萬元/平米，位列成都樓麵價第四，同時也成為了錦江區成交樓麵價第三；12月20日同日出讓的沙河街道地塊，由成都城投置地以溢價率38%競得，樓麵價達到了2.07萬元/平米。

總的來看，土地市場的回溫，是本就位於核心城市的優質地塊在熱度上的進一步攀升。對於原本偏冷的區域來說，依舊沒有明顯的起色。全國土地市場仍然呈現出“整體冷淡、局部高熱”的特征，高溢價、高單價、高總價“地王”的產生尚未跳脫出“熱點城市”、“核心區位”等標簽的限製。

當下不少房企的資金鏈仍受困於無法去化的“舊庫存”拖累，那些房企在2022年之前獲得的地塊既有高昂的成本價格，能夠打造的產品相較於現在湧現的“好房子”也有不小差距。購房者的訴求也從房產的“增值屬性”轉向“居住屬性”，這些“舊庫存”變得更難賣掉。在房企信心修複有限，在預算緊缺的情況下，投資也更傾向於向高處投放資源，以確保投資的安全性，反饋在土地市場上，最直觀的表現就是熱點城市核心地塊更受追捧，房企爭搶的熱情維高，也自然誕生高溢價地塊。這些地塊雖然利潤空間不一定高，但是能夠確保流速，在開發之後順利售出，收獲相對確定的收益。

建議房企，緊抓國家“利用專項債收購閑置土地”“收購存量商品房用作保障性住房”等政策盤活資金周轉，完成庫存的轉化。在新產品開發方麵，要重點關注“好房子”建設，12月25日召開的全國住房城鄉建設工作會議就提到了12次“好房子”，其重要性可見一斑。房企可以在區位、價格、交付標準、得房率等方麵重點優化，推出更高質量的好房子，以吸引購房者。